关于强迫交易建设工程价格认定

相关问题的分析和探讨

娄文侠

摘要：近年来，随着中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，然而，由于建设工程的不可移动性，以及受地方保护意识的不良影响，一些地方频出强买强卖建设工程的事件，扰乱了建设工程正常市场秩序。鉴于强迫交易建设工程价格认定的特殊性，本文从实际工作出发，针对强迫交易建设工程价格认定的相关问题，进行了详细地分析和探讨。

关键词：建设工程；价格认定；问题；探讨

 

强迫交易建设工程价格认定工作是涉案财产价格认定工作的重要内容之一，由于各类建设工程的交易标的种类繁多、交易周期长、建成状况不同等特点，给我们的价格认定工作带来较大的困难，为适应当前价格认定工作的需要，本文从实际工作出发，认真分析了如何做好强迫交易建设工程价格认定的委托受理和前期准备工作，特别指出了明确价格认定事项、价格内涵、认定基准日等问题的重要性，重点对强迫交易建设工程价格认定工作中的方法选取、基本原理、技术路线和具体测算过程进行了详细探讨，并提出了几点应注意的问题。

 

一、强迫交易建设工程的基本概念及标的种类

强迫交易建设工程罪是指以暴力、威胁手段强买强卖建设工程，情节严重的违法犯罪行为。

强迫交易建设工程的标的主要包括房屋拆迁过程中的产权调换或货币补偿涉及的商业用房或住宅用房；在建工程；即将交付使用或已完工或开始预（销）售的商业用房或住宅用房；建设工程施工中所采用的建筑材料等。

一般来说，强迫交易建设工程价格认定时点大多在建设项目拆迁安置阶段、施工阶段、竣工结算阶段、预（销）售阶段等。

二、强迫交易建设工程价格认定的委托受理和前期准备工作

（一）强迫交易建设工程价格认定的委托受理

1、明确价格认定事项和价格内涵

一般情况下，强迫交易建设工程的价格认定事项和价格内涵从立案标准来看，主要分为三种情况：一是强迫交易建筑材料或已完工程或在建工程于价格认定基准日的市场价格。二是强迫交易的建筑材料或已完工程或在建工程因交易价格出入、数量出入或质量缺陷所造成的直接经济损失，注意：不包括间接经济损失。直接经济损失是指与行为有直接因果关系而造成的财产损毁、减少的实际价值。而间接经济损失是指由直接经济损失引起和牵连的其他损失，包括失去的在正常情况下可以获得的利益和为恢复正常的管理活动或者挽回所造成的损失所支付的各种开支、费用等。因此，除委托机关特别提出外，我们仅认定直接经济损失。三是强迫交易的建筑材料或已完工程或在建工程因交易价格出入、数量出入或质量缺陷而获得的违法所得数额。由此可见，明确价格认定事项和价格内涵是把握此类认定工作的主导方向的关键所在。

2、明确价格认定基准日

价格认定基准日是指委托认定对象的价值所对应的时间点，也就是价格认定结论所对应的时间点，通常要求具体到某年某月某日，特殊情况下可具体到月份或年度。

由于建设工程施工过程中价款结算的特殊性，以及办案机关查办案件的需要，该类案件所对应的价格认定基准日可能为：建设项目预(销)售期间某日、强迫交易合同签订日、案发日或强迫交易行为发生的某个时间段等，故需谨慎确定。

由于建设工程施工工期相对较长，交易时间可能距离价格认定委托日较长，建筑材料价款结算方式多样化等特殊性，因此，我们应甄别不同的交易情况和所对应的价格内涵，与委托机关根据具体案情，合理地确定其价格认定基准日。

经调查，多数情况下，建筑材料的结算都存在赊账现象，如凑到某个款额（××万元）或数量（××吨或m³），方可结算价款，无形中就会出现跨年度支付的现象，导致价格认定基准日甚至有可能跨几个年度，由于建筑材料的市场价格时刻都会发生变化，为了避免价格认定结论失真，最好将价格认定基准日细化分时段，即按年度分开列项。案例：某强迫交易的商品混凝土C30，交易时间为2012年8月至2014年4月，应将其分为3个价格认定基准日分别列项计算，即：2012年8月至2012年12月、2013年度、2014年1月至2014年4月。

3、明确建筑材料的品名规格、型号、数量

由于强迫交易的建筑材料品名规格型号较为繁多，因此应要求委托方按照《价格认定委托明细表》所列的项目提供齐全，罗列清晰。建筑材料的交易数量应由委托方提供，一般情况下，可根据工程价款结算清单或《建筑材料（物资）进场验收单》进行确认。而对于因数量出入造成的委托事项不明确的问题，可根据设计图纸考虑适当施工现场损耗后测算出实际已完工程量，与实际结算工程量之差，作为强迫交易的建筑材料的一个事项列入价格认定范围。

（二）强迫交易建设工程价格认定的前期准备工作

在受理此类业务后，价格认定人员应熟悉建设工程的基本建设程序以及建成情况，以及建筑材料的具体交易情况，只有对建设项目和交易情况有了充分了解后，才能根据认定目的制订正确的作业方案，根据不同的认定标的搜集相应的资料，包括建设工程的拆迁实施方案、相关权属证明材料、规划设计文件、招投标文件、竣工决算资料、《建筑材料（物资）进场验收单》、商品房预（销）售资料等。

1、搜集建设工程相关权属证明资料

我们知道，建设工程的价格认定，需要建设（开发）项目的权属证明资料(包括土地使用权证书和房地产权证书)，如果没有权属证明资料，则可提供土地使用权出让合同、规划许可证、设计说明（总体设计和详细设计）、开发建设情况等资料，由此获得相关价格认定信息。如建设工程施工图首页的设计说明，其中就有相关建设工程的规划设计具体情况，从中可获得土地使用权面积、建筑面积、配套设施情况、容积率、绿地率、地下室、车位等信息。

对于无产权证明的建设工程，则还需要有相应资质的测绘部门出具的测绘成果资料，价格认定人员由此可获得建筑面积、设计用途、楼层分布图等信息。  

2、搜集建设工程招投标文件资料

建设工程招投标文件中的已标价工程量清单、工程施工图和施工合同，是我们衡量建设工程“价”和“量”的主要标尺。

3、搜集建设工程竣工结(决)算资料

建设项目竣工决算是指所有项目竣工后，项目建设单位按照国家有关规定编制的竣工决算报告，包括完工支付证书、实际已支付的工程价款、质量保证金等。价格认定人员依据以上资料，进行单位工程“价”和“量”的对比分析，即单位工程已标价工程量清单的综合单价与最终的结算单价对比，已结算工程量与实际已完工程量的对比，以便为下一步的具体测算提供基础数据。

4、对于存在质量或功能缺陷的建设工程或建筑材料，应提供具有相应资质的部门出具相应的质量（技术）检测（鉴定）报告或加固、修复、重建意见书或方案

对于存在质量或功能缺陷的建设工程或建筑材料，必须由具有质量（技术）鉴定资质的部门出具相应的质量（技术）检测（鉴定）报告，价格认定人员方可综合考虑其因质量或功能缺陷所造成的价值减损，及其对价格认定结论的影响。在特殊情况下，我们也可以协助办案机关，从服务于价格认定测算的角度出发，委托具有质量（技术）鉴定资质的部门出具相应的质量（技术）检测（鉴定）报告，否则其因质量或功能缺陷所造成的价值减损将不予考虑。

在判定存在功能或质量缺陷的建设工程造成的经济损失金额时，必须由具有规划设计资质的部门出具的建设工程加固、修复、重建意见书或方案后，才能根据达到项目原规划设计标准所需的各项费用支出情况测算出其损失金额。在特殊情况下，我们同样可以协助办案机关，委托具有规划设计资质的部门出具的建设工程加固、修复、重建意见书或方案，使价格认定结论与项目原规划设计要求尽量保持一致。

5、搜集《建筑材料（物资）进场验收单》

《建筑材料（物资）进场验收单》是记载建筑材料或物资进场的时间、数量、价格、质量、发票等信息的主要凭证，是我们获得“量”差或“价”差数据的重要证明材料之一。

6、搜集商品房预（销）售资料

商品房预（销）售资料主要包括商品房备案合同、在价格主管部门的价格备案材料等，是我们获得同类商品房市场价格等信息的主要来源之一。

    三、强迫交易建设工程价格认定的方法选取及其技术路线

（一）价格认定方法的选取

价格认定常用方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法。价格认定人员应针对不同的建设工程项目，对基准日时建设工程成本费用支出情况、市场销售价格、材料信息价格等进行调查分析，根据建设工程项目或建筑材料的实际状况、特点及委托认定的价格内涵，结合所搜集到的资料，综合分析后，确定选取适当的方法进行价格认定。

一般情况下，建筑材料市场交易资料容易获得，故强迫交易建筑材料大多数采用市场法进行价格认定。强迫交易建设工程由于其交易标的种类繁多、交易周期长、建成状况不同等的特殊性，且大多数建设工程于价格认定基准日时尚未投入使用，租金市场尚未形成，因此主要采用成本法进行认定，个别有交易实例或投资收益的可分别采用市场法或收益法进行认定。此外，由于一些认定标的所在地建设工程交易市场不健全、基础资料不完整等各种因素的限制，导致我们在具体测算过程中很难采用常规的技术路线或方法进行认定，故本文结合具体案例，详细介绍几下几种价格认定方法，以便给我们今后开展类似的价格认定工作提供参考。

（二）价格认定方法的基本原理和技术路线

由于“量”差或“价”差所造成的建设工程或建筑材料违法所得，一般是通过测算出的正常市场价格与强迫交易价格之差作为违法所得额，因此测算出正常市场价格是其重点。对于存在质量缺陷的建设工程所造成的直接经济损失也是很重要的内容之一，故本文着重介绍如何认定标的的正常市场价格或直接经济损失。

1、重置成本法原理：求取价格认定标的在价格认定基准日时的土地取得成本和建筑物重置价格或重建价格，扣除建筑物折旧后，综合考虑其开发过程中发生的各项规费、管理费、税费以及利润等，由此得出认定标的的客观合理的市场价格的方法。

认定价格=（基准日土地取得成本+建筑物重置成本×综合成新率）×综合费率（包括各项规费、管理费、税金、利润等）

技术路线：价格认定人员在搜集有关土地取得成本、开发成本、各项规费、税金、开发利润等资料的基础上，首先计算土地取得成本、建筑物的重置价格或重建价格及其成新率。重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的认定标的所需的各项必要成本费用。然后综合考虑该建设工程的规模大小、复杂程度、税率负担、社会平均利润率水平等因素，确定综合费率。

其中，土地取得成本一般采用基准地价系数修正法进行计算，基准地价系数修正法的原理：在政府确定公布了基准地价的地区，由认定标的所处地段的基准地价调整得出认定标的土地价格的方法。价格认定人员应在搜集有关基准地价的资料的基础上，确定认定标的所处地段的基准地价，然后进行区域因素修正、个别因素修正，由此得出认定标的土地市场价格。在运用基准地价修正法认定土地价格时，应按当地对基准地价的有关规定执行。注意：划拨用地需在基准地价的基础上扣除40%土地使用权出让金。

2、对于成本费用资料较为齐全的，可采用成本加和法进行价格认定。成本加和法基本原理：求取价格认定标的的土地取得成本和开发成本，综合考虑其开发过程中发生的管理费用、营销费用、各项规费、税金以及合理利润等，由此得出认定标的的客观合理的市场价格的方法。

认定价格=土地取得成本+勘察设计费和前期工程费+建安工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+管理费+营销费用+贷款利息+各项规费+应交税金+合理利润

3、对于存在质量缺陷的建设工程所造成的直接经济损失可采用成本核算法进行鉴定，成本核算法基本原理：根据质量（技术）检测（鉴定）结论，以及工程加固修复方案，按照价格认定基准日相关市场价格及费用水平，测算达到设计标准或国家标准，加固修复或重建工程质量缺陷所必需的各项费用之和，并综合考虑修复经济与不经济，确定项目损失率，然后以结算平均综合单价为重置价计算工程施工费损失金额，再加上管理费（按照该项目实际发生的管理费率计算），计算项目总损失金额。

成本法加和计算公式为：

项目总损失金额=工程施工费损失金额+管理费

工程施工费损失金额=C1+C2+C3-C4

式中：C1—— 拆除工程费用；

      C2—— 重建工程费用；

      C3—— 清理工程费用；

      C4—— 被拆除物残值（按市场回收价格确定）。

注意：如果缺陷建设工程的加固修复工程施工费损失金额大于实际已支付的工程价款，则可考虑其加固修复不经济，由此判定为全损，即其损失额为实际已支付的工程价款；如果缺陷建设工程需要重建，则可判定为全损，其损失额为实际已支付的工程价款。

4、对于价格认定基准日前后无交易实例、成本费用不详、市场尚未形成的商品房，可选用价格指数调整法进行价格认定。价格指数调整法的认定基本原理: 根据已收集的同一供求范围内的房地产于价格认定基准日最接近年度的交易价格，利用房地产价格指数进行分析和测算，得出认定标的在两个时期价格指数变动比率或变化趋势，由此得出认定标的于价格认定基准日的客观合理的市场价格。

其作价公式为：市场价格=可比实例交易价格×交易情况、区域因素和个别因素修正系数×价格指数调整系数

技术路线：价格认定人员通过市场调查，选取各个时点的交易实例，首先对影响其价格的交易情况、区域因素和个别因素进行修正，然后利用价格指数采用线性插入法测算出其比准单价，由此确定认定标的市场价格。

四、强迫交易建设工程价格认定的具体测算过程

（一）采用重置成本法测算商品住房的市场价格

案例：某市三级地段划拨工业用地上房地产的价格认定。

认定价格=（土地取得成本+建筑物重置成本×综合成新率）×综合费率（包括各项规费、管理费、税金、利润等）

1、确定基准日土地取得成本：

根据《关于调整××城区基准地价的批复》文件规定，该认定标的位于××城区三级地段，确定该××用地基准地价×元/㎡，考虑时间因素价格上浮×%，扣除土地使用权出让金40%，影响地价区域因素及个别因素修正为×%（区域因素和个别因素修正表略），占地面积为×㎡。

土地取得成本=[基准地价×(1+期日修正系数)×(1-40%土地使用权出让金)×（1+区域因素及个别因素修正系数）] ×占地面积

2、确定建筑物重置成本：根据当地有关文件、建筑技术经济指标或信息价，结合建筑物的类别、结构、等级确定建筑物重置成本，并进行层高等个别因素修正。

3、综合成新率：根据《关于印发××省涉案财产价格认定相关技术参数参照标准的通知》的文件规定，以及《房屋完损等级的判定依据和成新度》，确定建筑物综合成新率。

4、确定综合费率：综合考虑同一区域同类房地产开发的各项规费、管理费、税金、利润等因素，综合费率通常可取为20%～30%。

（二）采用成本加和法测算商品住房的市场单价

市场单价=土地取得成本分摊额+勘察设计费和前期工程费分摊额+建安工程费分摊额+基础设施建设费分摊额+公共配套设施建设费分摊额+管理费分摊额+营销费用分摊额+贷款利息分摊额+各项规费分摊额+应交税金分摊额+合理利润分摊额

1、单位住宅用房土地取得费用分摊额

单位住宅用房土地取得费用分摊额=X÷（A+B）

其中：X=土地取得总费用   A=商业用房建筑面积×商业用地基准地价与住宅用地基准地价之比    B=住宅用房建筑面积

土地取得总费用一般包括土地使用权出让金、契税和土地登记费、拆迁安置费等。

2、单位住宅用房勘察设计和前期工程费分摊额

单位住宅用房勘察设计和前期工程费分摊额=勘察设计和前期工程费÷总可售建筑面积

勘察设计和前期工程费主要包括工程地质勘察费、规划设计费、市政规划设计费、临时三通一平费、招标代理费等。

3、单位住宅用房建筑安装工程费分摊额

单位住宅用房建安成本分摊额=建安工程总费用÷总可售建筑面积

本项目建筑安装工程总费用包括土建、水电安装等工程费用、基坑支护及桩基工程费、工程监理费和电梯购置安装工程费。

4、单位住宅用房基础设施建设费分摊额

单位住宅用房基础设施建设费分摊额=基础设施建设费÷总可售建筑面积

基础设施建设费主要包括绿化景观、外供水、弱电通信、外供电安装、大门、围墙、入户防盗门、小区监控、智能化等工程费。

5、单位住宅用房公共配套设施费分摊额

单位住宅用房公共配套设施费分摊额=公共配套设施费用÷总可售建筑面积

公共配套设施费主要包括地下车库、物业用房、设备用房、社区用房、自行车库、幼儿园、老年活动中心、医疗卫生服务中心、邮电、电信、公厕等工程费。

以上五项成本合计=1＋2＋3＋4+5

6、单位住宅用房管理费用及营销费用分摊额

（1）单位住宅用房管理费用分摊额

管理费用是指房地产开发企业为组织新建商品住房开发建设所发生的费用，一般以五项成本之和为基数来计算。商品住房一、二级资质开发企业按3.5%计算，三、四级资质开发企业按3%计算。

（2）单位住宅用房营销费用分摊额

营销费用是指房地产开发企业为销售新建商品住房所发生的费用支出，一般以五项成本之和的2.5%来计算。

7、单位住宅用房贷款利息分摊额：房地产开发企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息支出、公证费、手续费等。商品房利息按当年中国人民银行公布的法定贷款平均利率和开发周期，以五项成本之和的30%来计算。经济适用住房利息以五项成本之和的40%计算。商品住房各年度贷款利息分摊额的测算公式如下：

（1）单位住宅贷款总金额分摊额=前五项成本之和×30%

（2）单位住宅平均每年贷款金额分摊额

=单位住宅贷款总金额分摊额÷开发周期（年度）

（3）第1年单位住宅贷款利息分摊额=（第1年贷款金额÷2）×利率

（4）第2年单位住宅贷款利息分摊额

=(第1年贷款金额+第1年单位住宅贷款利息分摊额+第2年贷款金额÷2)×利率

（5）第3年单位住宅贷款利息分摊额

=(第1年贷款金额+第1年单位住宅贷款利息分摊额+第2年贷款金额+第2年单位住宅贷款利息分摊额

+第3年贷款金额÷2)×利率

（6）以上计算公式随着开发周期的不同以此类推。如果当地要求不同的建筑层数必须按照一定的开发周期进行计算，可参照上述公式计算。

注意：①当每年贷款为年初投入时，上述公式中当年贷款金额均不需要“÷2”；

②如果当年利息当年还清，则上述公式中利率的计算基数中均不需要加每年“单位住宅贷款利息分摊额”；

③如果建设期间当年贷款当年本息均还清，则上述公式中利率的计算基数中均不需要加以上年度的“贷款金额”和“单位住宅贷款利息分摊额”。

8、单位住宅用房各项规费分摊额：

单位住宅用房各项规费分摊额=各项规费÷总可售建筑面积

各项规费主要包括城市基础设施建设费、散装水泥基金、城市规划技术服务费、图纸审查费、房产交易测绘费、避雷审查检测费、地震评估费等。

9、单位住宅用房应交税金分摊额：商品房交易主要涉及以下税种：营业税、城市维护建设费、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、水利基金、印花税等。为了简化计算，应交税金的计算基数为市场单价，上述税种可合并为一个综合税率，综合税率的计算因纳税所在地的不同而不同。

10、单位住宅用房合理利润：

建设项目的合理利润可按照市场单价的社会平均利润率来估算，社会平均利润率一般可取10％左右。

11、单位住宅用房市场价格：

单位住宅用房市场单价X=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10

解上述方程式，求出X，即为住宅用房市场单价。

（三）采用价格指数调整法测算住宅用房市场单价

价格指数调整法可以说是市场法的一种延伸。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），运用市场法进行各项因素修正时，必须满足：交易实例日期与认定基准日不宜超过一年，每项修正和调整对可比实例价格的调整幅度不得超过20％，综合调整幅度不得超过30％，各可比实例修正和调整后的价格之间的差异不得超过30％。而价格指数调整法却可以排除一年期的时间限制，它主要是根据价格指数的变化进行修正调整后，得出一个理论上相对客观的市场价格。它是一种模拟交易双方信息完全对称状态下，在公开的市场环境下最有可能形成的市场交易价格。当前，价格指数调整法主要运用在资产评估中，但随着今后房地产价格指数或居民消费价格指数日益完善，也应列入我们的价格认定方法当中来，以满足不同价格鉴定工作的需求。

（四）采用成本核算法测算存在质量缺陷的建筑材料造成的直接经济损失和间接经济损失

建筑材料存在的主要质量缺陷包括：如抗压强度不足、规格型号与设计不符等。

对于质量缺陷建筑材料造成的直接经济损失主要包括：已支付的建筑材料价款（包括运杂费、采购保管费等）、相应的工程施工费（人工费和机械费）、管理费和利润。如果建筑材料尚未进入施工环节，则直接经济损失主要为已支付的建筑材料价款（包括运杂费、采购保管费等）。

对于质量缺陷建筑材料造成的间接经济损失，首先根据质量（技术）检测（鉴定）结论，以及工程加固修复方案，按照价格认定基准日的相关市场价格及费用水平，测算达到设计标准或国家标准，加固修复或重建工程质量缺陷所必需的各项费用之和，加上因失去的在正常情况下可以获得的利益数额，再加上为挽回所造成的损失所支付的其他各种费用开支等，得出项目总损失金额。成本核算法计算公式为：

项目总损失金额=加固修复或重建工程各项费用+应得利益+其他各项费用

加固修复或重建工程各项费用=C1+C2+C3-C4

式中：C1—— 拆除工程费用；

     C2—— 重建工程费用；

     C3—— 清理工程费用；

     C4—— 被拆除物残值（按市场回收价格确定）。

其他各项费用主要包括管理费、赶工费（非关键线路工作）或延期交付工程违约金（关键线路工作）等。

（五）采用工程量清单计价法测算在建工程的合同（或市场）价格

在建工程是指尚未完成施工合同所列的施工内容，目前已停工或仍在继续施工的建设工程。在建工程的合同（或市场）价格主要是根据已标价工程量清单、工程施工图和施工合同，测算出实际已完工程量，再乘以已标价工程量清单上的综合单价或采用实物法估算的市场综合单价，编制分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费税金清单，然后汇总得出在建工程的合同（或市场）价格。

五、强迫交易建设工程价格认定应注意的问题

1、由于部分强迫交易行为是多年连续发生的，故现场勘验日可能与认定基准日有较长的时间间隔，故应让委托方明确价格认定标的质量检测日、现场勘验日的状态与价格认定基准日有无重大改变，如有改变应予以详细描述并尽量提供照片资料；

2、主动与委托方沟通，明确认定事项与价格内涵，使之与立案标准相吻合，以利于下一步的案件审理；

3、强迫交易建设工程经济损失的计算应综合考虑原施工合同条款以及招投标文件等相关内容要求；

4、对于未完工的开发项目进行成本法测算时，应要求建设单位对应计入成本但认定时未完成的建设工程提出承诺，并说明具体的运作方式后，方可列入计算；

5、价格指数的选取应根据当地权威部门发布的房地产价格指数或居民消费价格指数来确定，并酌情考虑其发布时间的滞后性。

参考文献：

1、国家发改委价格认证中心印发：《价格鉴定行为规范》（2010年版）；

2、住房城乡建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的公告-第797号（GB/T50291-2015）；

3、全国造价工程师执业资格考试教材编审组：《建设工程造价管理》（2013版），中国计划出版社；

4、全国造价工程师执业资格考试教材编审组：《建筑工程计价》（2013版），中国计划出版社。

（作者单位：安徽省宿州市价格认证中心）