黄传海

5月1日起全面推开营业税改征增值税试点工作，“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税，受到社会各界的广泛关注。3月24日财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，明确北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的免征增值税。本文拟对个人二手房“营改增”对交易税负等影响变化做简要分析。

一、“营改增”对二手房交易税负的影响

二手房交易营改增过渡政策平移了现行二手房交易营业税政策，这种政策的平移不会带来税负增加。考虑到价税分离部分，营改增后税负实际会略降一些。根据增值税的算法，应纳税额=销售额×征收率，销售额=含税销售额÷（1+征收率），如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05=7.14万。现行政策营业税是按照总价5%的税率征收，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万，对比营业税税额，营改增后实际税负有所降低。

二、“营改增”后二手房价格口径分析

二手房正常交易价一般为买卖双方税费各付，实际交易价中还有一种为买方承担所有税负的卖方净价，这种情况下，需要将卖方净价修正调整为正常交易价，以建立统一价格可比基础，由于增值税为价外税，卖方净价的修正与适用营业税时有所差异。

某住宅房交易卖方净价100万（购买不足2年，不能提供房屋原值，税务部门按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额），将其修正为正常交易价，在适用营业税时其正常交易价不同于适用增值税时正常交易价。价内税（营业税）作为计税价格基础，价外税（增值税）不作为计税价格基础。具体差异详见下表（不考虑附加税种)。

二手房交易属于零售环节，而我国增值税不是完整意义上的价外税，其在零售环节标价形式仍为价税合一。地税部门核定计税价格需比较认定价格与纳税人申报价，而纳税人在纳税申报时所填价格为含税价。为统一价格口径，建立比较基础，在涉税价格认定时出具含税价较为合理，这点应与地税明确。

（作者单位：江苏省南通市价格认定中心）