邹伟明 陈晋强

     为了维护房屋转让交易价格秩序，遏制纳税人利用虚假交易价格偷漏税行为，保障国家和地方财税收入。根据国家发改委、国家税务总局《关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》（发改价格﹝2010﹞770号）和省物价局、国家税务局、地方税务局《广东省抵税（应税）物价格鉴定管理办法》（粤价﹝2007﹞58号）的精神，在充分调研的基础上，结合我市2011年税务部门启用计算机软件评估存量房交易计税价格的新模式，我中心积极开展对存量房软件评估结果有异议进行价格认定服务并拓宽了国有土地使用权交易计税价格认定服务领域。

　　一、目的意义

　　开展房屋转让涉税价格认定工作，目的在于完善房屋价格评估的审核机制，解决当前在房屋转让计征税过程中存在的审核职能不明确，价格认定难以发挥作用的问题，全面规范评估机构的房屋转让涉税价格评估行为，切实有效遏制纳税人利用虚假交易价格偷漏税现象。开展房屋转让涉税价格认定工作，是加强维护税赋公平，保障国家和地方财政收入的重要举措，同时有利于推动社会评估机构合法经营有序竞争，促进房产交易市场健康发展，对促进经济发展、建设和谐社会有着重要的意义。

　　二、二手房交易存在偷漏税行为原因分析

   在实际工作中，税务部门根据制定的片区基准房价，对二手房交易价格进行判断、对高价低估个案的处理。由于片区基准房价比较笼统，价格对比性不强，税务部门对价格评估准确性的判断缺乏具体标准，对有价格争议才委托价格认证机构进行价格认定，把关不规范，导致税收漏洞一直难以堵塞。

  （一）直接原因是涉税财物价格认定职能缺位。对纳税额起决定性作用的是价格评估，但价格部门实际上一直未能履行涉税财物价格认定职能，而是由税务部门兼顾代办。税务部门主要职能不是价格认定，既缺乏价格认定的专业性，也没有认定价格的具体标准。例如，在2007年惠州某市民在出售一套存量房要到税务部门办理过户手续时，税务部门对该市民出具的销房合同价格提出异议，要求重新申报。但是市民认为这个价格就是真实的交易价，双方僵持不下，发生争议。为了妥善解决该次价格争议，税务部门委托市价格认证中心对该房产进行价格认定，市价格认证中心受理后，组织工作人员对该标的市场价格进行调查，综合考虑该标的小区楼房的栋数、结构、楼层、四至座落等基本情况，并到房管部门调查近期成交记录，综合考虑各种因素后确定标的市场价格，征纳双方对价格认证中心出具的认定结论都认可，在化解矛盾的同时，也有效维护了税收征收的公平和客观。

  （二）根本原因是涉税财物价格认定机制不合理。表面上，涉税财物价格认定机制一直正常运行，即税务部门认为价格不明或有争议的，实行退件或委托价格认证中心进行重新认定，价格部门是可以发挥作用的。实质上，这一机制的职能设置存在明显缺陷，在指导思想上将价格认定职能严重弱化，视为计征税的一个附属工作，在操作上将价格认定环节基本交由税务部门包揽，对于判断房屋评估是否高价低评这一最关键的环节，具有行政职能和专业水准的价格部门却无法履行职能，这种不合理的价格认定机制必然导致价格认定职能缺位，也就无法遏制涉税财物高价低评的现象。

　　因此，要根本解决涉税财物价格评估造假问题，必须从调整行政行为的角度，完善涉税财物价格认定工作机制，确保价格认定职能切实到位。

　　三、由价格认定机构负责对房屋交易价格争议进行价格认定工作的重要性

　　《指导意见》规定 “涉税财物价格认定工作是指政府价格主管部门设立的价格认证机构，对税务部门在征税过程中出现的价格不明、价格有争议的情况进行计税价格认定的行为”，明确了涉税价格认定属于价格部门的职责。文件还指出，“税务部门在部分行业税收管理中认为‘需要提供价格认定协助’时，可以按照分级管理的原则，与同级政府价格主管部门共同开展涉税财物价格认定工作”，这一条款为价格部门对某些“需要提供价格认定协助”的行业如房屋转让开展价格认定提供了依据。因此，由价格认定机构发挥职能，对房屋交易计税价格争议进行认定具有重要意义。

　　一是职能设置更准确。由价格部门承担房屋转让价格认定审核工作，符合涉税价格认定的职能划分要求，保障了价格部门价格认定职能的自主性和完整性，能够有效地提高审核把关的专业化程度，遏止高价低评现象，增加税收。

　　二是价格争议调处快捷。由价格认定机构负责对房屋交易价格争议进行价格认定，价格认定机构运用其掌握的价格信息和自身的专业技能进行认定，有效提高工作效率，确保认定审核比以前更快捷。

　　三是计征税更高效。由价格部门开展价格认定，税务部门摆脱包袱，减轻压力，有利于集中精力开展计征税工作，进一步提高了自身业务的工作效率。

    四、惠州市主要做法

  目前，我市税务部门启用计算机软件评估存量房交易计税价格的新模式，对各个片区制定了基准房价，在交易过程中，如果地税部门对上报的交易价格明显低于该房屋的所属片区基准地价，税务部门首先和当事人协商，协商不达成协议就不给予通过，再提出由我市价格认定机构进行价格认定，认定结果作为计税依据。

   据统计，2011年实行涉税二手房地产价格认定以来，共受理80宗，在化解社会矛盾同时，也增加了财政的税收。在2012年，某公司出售一套房产，在进行过户报税时，售房合同成交价格低于税务部门公布的该片区基准房价，因此税务部门不予过户登记，在双方调解无效的情况下，税务部门委托市价格认证中心对该房产进行价格认定。接受提出协助后，市价格认证中心通过深入市场调查，同时查阅有关资料，并到现场实地调查周边环境、交通便捷情况，以及周边设施配套情况，同时结合该房产建造年龄、装修情况最终认定该标的市场价格，有理有据的认定结论也得到双方认可。根据我市启用计算机软件评估存量房交易计税价格的新模式，市价格认证中心不断转变观念和工作办法，有效发挥价格认证工作在房地产交易中发挥的职能作用，主要做法如下：

   （一）建立数据库。一是通过定期开展调查摸底，建立详细、动态的片区房价标准；二是制定综合审核标准，在片区房价标准之外，制定包括小区品质、楼龄楼况、朝向装修等因素的附属标准。三是定期调查房屋转让各片区平均价格。物价部门充分发挥其专业优势和资源优势，加强与房产部门沟通，定期对我市房屋转让价格进行调查，建立有关各片区房屋转让平均价格的动态档案资料，作为实行评估审核的基础。四是充分利用网络平台，对网络挂价交易价格信息进行汇总、分析。

　　（二） 组织报价队伍。一是充分运用价格认定机构人员在做好正常业务的同时，分片区负责收集房屋交易价格信息。二是加强与房屋中介机构业务人员沟通联系，运用其掌握的价格信息进行价格咨询。

　　（三） 建立动态审核机制。发挥价格职能的优势，建立一套详细、动态的房屋转让价格资料库，详细、明确的数据使快速的量化审核得以实现；在审核中实现多方位的审核把关，保障价格认定的准确性。

    四、工作建议

   （一）加快建立健全法律法规。涉税财物价格认定工作政策性强，将其作为政府行为，还缺乏足够的法律支撑，我们建议加快法律法规建设，争取寻求更为有力的法律依据。

   （二）加强部门沟通协调。规范涉税财物价格认定工作涉及面广，必须加强与法制、国税、地税、财政、建设、房管等部门的沟通，主动征求他们的意见，争取他们的支持和配合。

    （三）制订管理制度。开展涉税财物价格认定的具体工作需要依据相应的管理制度，建议尽快根据有关法律法规的规定，结合实际，制订出涉税财物价格认定管理制度，确保涉税财物价格认定工作有据可依。

　　　　　　　　　　（作者单位：广东省惠州市发展和改革局）