关于建立存量房区片基准价格认定机制的相关思考

        ——基于在安徽、江苏调研涉税工作了解到的情况

 

              国家发展改革委价格认证中心认证部  尹红 

 

[内容摘要]近年来，我国房地产市场快速发展，在居民住房水平明显提高的同时也出现了一些其他问题。对于近期国家出台的相关政策法规，我们不能仅从控制房地产价格的角度理解，价格部门也可以借助这个契机完善对存量房的价格监管工作。本文认为，建立存量房区片基准价格认定机制有利于价格部门及时把握房地产市场动态，更科学地发挥管理职能。在当今社会信息化程度越来越高的大背景下，建立和完善相关数据库是该项工作的重中之重。

 

房地产税收征管和价格调控已成为近年的工作重点。随着我国城镇化水平的不断提高和房地产市场的不断发展，这一工作将显得更加重要。而且，房地产交易具有分布广、交易频繁、涉及金额大等特点，房地产税收征管对纳税人利益和国家税收都有很大影响。据统计，2012年全国二手房成交约60万套，一线城市量价齐升，其中北京成交14万套，同比增长18%。

2013年2月,国务院出台的“国五条”调控措施中，要求加强市场监管，推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布。由于目前国家尚没有开展存量房区片基准价格的认定和公布工作，不同部门在面临确定房地产抵押、计税、出租和转让等价格时，都要通过估价的方式予以明确，这种做法在实际工作中不但费时费力，重复估价还会加大当事人的经济负担。同时，价格主管部门在宏观经济调控中承担着重要的任务，及时、准确地掌握存量房价格信息，有利于价格部门做出更科学、有效的决策。因此，本文认为建立存量房区片基准价格机制，不但有利于价格部门更好地履行职能，也有利于整个社会交易成本的降低，长期看来，将对房地产市场的健康发展起到良性的影响。

一、开展存量房区片基准价格认定工作的必要性

（一）开展存量房区片基准价格认定工作是为了满足社会各界的实际需求

首先从安徽省宿州市的典型事例说起：安徽省宿州市物价局下属的价格认证中心为了更好地履行服务政府的职能，防止在房地产交易的“阴阳合同”偷逃契税的情况，将城市规划区范围内的存量房划分为11个区片，在市场平均价格的基础上，经过修定系数的调整，制定出每个区片的存量房计税价格作为财税部门征收契税的依据。这种方法大量减少了偷税漏税现象的发生，为国家挽回了百万元的税收损失。经过一段时间的运行后，价格认证中心的同志发现他们制定的房地产区片价格还起到了意想不到的社会效果：不但宿州市地税部门在征收营业税、个人所得税工作时将区片基准价格作为征税的依据，房管部门的统计数据运用了他们制定的区片价格，甚至银行的公积金贷款和商业贷款都在使用认证机构的相关数据。以往买卖房屋纳税、贷款等过程中的估价环节都省略了，不但节省了时间、简化了程序，还降低了社会公众的经济负担，受到了社会各界的好评。

安徽省宿州市的案例反映了各个部门对存量房区片基准价格数据的实际需求是存在的。虽然国家相关部门还没有对区片基准价格做出一个明确的概念，但在没有找到有效、可信的数字之前，社会都会通过各个方法寻找一个暂时可以解决需要的数据。解决这个问题的方法有三种：在社会上寻找政府部门发布的相关数据、自己设立内部估价部门和购买估价服务。价格认证中心开展涉税财物价格认定工作以来，在这个领域首创了由政府部门提供服务，公众无偿使用的先例，这对整个社会的交易费用的降低和数字可靠性的保障方面十分有利，虽然存量房区片基准价格和计税价格之间的概念还有一定的偏差，但宿州的做法给我们提供了一个很好的思路。

（二）开展存量房区片基准价格认定工作是价格部门履行自身职能的需求

如同土地部门公布基准地价的道理一样，物价部门也可以认定一个房地产方面的基准价格，并以适当的形式公布，以满足公众的需要。基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价不是具体的收费标准，土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。虽然，在实际工作中，基准地价的制定和公布工作在准确性和可理解性等方面广受诟病，但是在进行研究、数据分析等相关工作时，在得不到其他可靠信息的情况下，基准地价常常是各部门开展工作的重要依据之一。因此，基准地价的制定和公布工作本身是必要的，只是由于工作量大、数字更新不及时等原因使数据产生了失真的现象。同样，目前物价部门如果公布一个房地产的价格，可以广泛的用于税收征管、银行贷款、理论研究、市场引导等等多个方面，是价格部门的职能所在。

此外，价格主管部门在进行宏观调控工作过程中，需要及时、准确的数据作为决策的支撑，价格部门在开展存量房区片价格认定工作的过程中，可以积累丰富的房地产价格信息，为出台相关政策的科学性保驾护航。

二、开展存量房区片基准价格认定工作的可行性

目前，价格认证机构开展的涉税财物价格认定工作已经在全国铺开，工作成果得到了相关政府部门和纳税当事人的认可。存量房区片基准价格认定工作可以在价格认证机构开展涉税财物价格认定工作的基础上进行。2011年10月，国家发展改革委价格认证中心在开展涉税工作的相关调研时发现，在这项工作的基础上开展存量房区片价格认定工作具有可行性，这体现在以下三个方面。

（一）开展涉税财物价格认定工作的地域范围广

自2001年以来，部分地方价格主管部门和税务部门协作，由价格主管部门下属的价格认证机构承担涉税财物价格认定工作，取得了较好的成绩。2010年4月，国家发展改革委和国家税务总局联合出台了《关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》（发改价格[2010]770号），此后，各地价格和税务部门按照文件要求，高度重视本地区涉税财物价格认定工作的开展情况，青海、山西、湖南、辽宁、四川、河南、陕西、黑龙江和辽宁等9省先后出台了省级《涉税财物价格认定管理办法》，使出台涉税财物价格认定工作规范性文件省（区）的数量达到了21个。据不完全统计，具体开展工作的省份达到26个，涉税财物价格认定工作在全国范围内基本铺开。因此，如果在涉税财物价格认定工作的基础上开展存量房区片基准价格认定工作，各省都有一定的经验。

（二）开展存量房区片价格认定工作从技术上可行

房地产涉税财物价格认定工作是价格认证机构开展工作的重头戏，许多地方都在区片计税价格认定工作中积累了丰富的经验，在数据采集、参数制定、纠纷处理等方面已经形成了规范的工作程序。

1、区片的划定方面

各地在从事涉税财物价格认定工作的过程中已经积累了适合本地实际情况的划分区片的经验。以徐州市为例：徐州市价格认证中心根据住宅年代感强的特点，将徐州市的住宅分为四代：02年以后开发建设的住宅可作为一代，97、98年至02年属于一代；84年以后至96年属于一代；84年以前属于一代。地域相连但不同年代的房屋价格差异大，这是划分区片的一个因素。同时提出了“市场域”的概念，“域”和小区的概念不同，将价格同比增长和下降的存量房划分在一个市场域中。总体说来，徐州市划分市场域综合了多种因素：地域、年代、价格变化比等，这种分类方式符合我国大多数城市的现状。

2、数据的采集方面

在开展涉税财物价格认定工作过程中，各地都已经总结了一套较为合理的模式。例如：扬州市价格认证机构“一房一价”的做法广受好评，税务部门也对扬州模式进行了专门的推介。扬州市价格认证中心首创“扫楼”一词，意为对房地产的实地勘验，覆盖了扬州所有的小区，掌握第一手的房地产信息资料。并搜集报刊等媒体公布的房地产交易数据，最终掌握了扬州市房地产价格的基本情况。

徐州市的特点是二手存量房类别多、情况复杂，针对这种情况，价格认证中心邀请高校、法院、税务、房管、土地和社会评估中介等专业人士组成专家组，参与涉税财物价格认定工作，建立了与税务部门的定期座谈制度和价格认证机构的内控制度，有效规避了风险。在数据采集方面，价格认证机构在当地物价部门的组织协调下，联合办事处、居委会等社会力量对存量房的基础数据进行全面细致的调查，比较有自己的特色。

总结各地模式主要有两种：一是完全靠价格认证机构的力量，这适用于小型城市；二是通过设立信息采集点购买相关服务，价格部门来制定采集信息的流程和标准，并定期对数据进行审核和把关，这适用于大中城市。

3、参数的制定方面

在参数的制定方面，目前主要采用的是两种方法。一是专家论证，二是经验数字。经过多年的实践，价格认证机构已经积累了一部分经验数字，在制定参数的过程中起到了很好的作用。在经验数字不可靠，或者无法取得经验数字时，价格认证机构会组织相关专业人士，包括政府机构、中介机构和高校的从业人员等等，运用专家论证法来解决问题。

（三）开展存量房区片价格认定工作人力上有保障

价格认证系统经过多年的发展，已经拥有了一支2万人的队伍，并且，从业人员素质不断提高。价格鉴证师的专业技术资格可以保证开展存量房区片价格认定工作的科学性和专业性，此外，价格认证队伍中还有大量的具备房地产估价师资格的人士，他们虽然不在中介机构执业，但对业务把关和技术交流起到了很好的作用。从目前从事涉税财物价格认定工作的情况看，价格认证机构公布的存量房区片计税价格的社会认可度很高，在纳税当事人和税收征管部门之间架起了沟通的桥梁，起到了“调解价格矛盾，处理价格纠纷”的作用。

三、关于存量房区片基准价格的定义

要使存量房区片基准价格认定工作发挥良好的作用，首先要定义存量房基准价格的定义。

（一）区分不同的价格定义

一套存量房出于不同的需要有不同的价格，例如：计税价格、交易价格、抵押价格和居住价格等等。这些价格之间既有联系又有不同。如下图所示，价格可以分为现实价格和理论价格，只要房地产没有经过交易形成价格，都可以通过某种计算得到一个理论价格，当然，这种计算的原始数据来源于市场。

	使用价值	交换价值
现实价格	租金	交易价格
理论价格	居住价格	计税价格
		抵押价格
		征收价格等
	居住需求	投资和居住需求

 

 

 

 

 

房地产具备较为复杂的属性，既有居住价值又有投资价值。近些年，随着房地产价格的不断上升，使社会公众对房地产的投资价值更为重视。以江苏省徐州市为例，一套市场价格为50万元的房子，月租金仅1000元。在不考虑出租成本、空置率的情况下，年投资回报率也仅为2.4%，这与其它投资方式的回报率相比，是明显偏低的。房屋所有者之所以继续持有住宅，目的不是靠租金回收投资，而是期望房价进一步上涨，通过出售房地产回收成本，赚取差价，使得住宅的居住功能淡化，蜕变为一个金融产品。要使房地产区片基准价格起到引导市场的作用，返朴归真的体现最基础的功能，就要体现房地产的居住功能的价格（即居住价值），而不是体现投资价值、交换价值。

 居住价格体现的是一套房子从现时到房子寿命结束时的居住价值。一般来说，租金市场很难被人为的操纵，可以认为是相对公开的合理市场，因此，租金可以成为联系存量房市场价格和居住价格的一个纽带。“租金”和“基准价格”体现房子的使用价值，而“交易价格”、“买卖价格”、“计税认定价格”、“抵押价格”、“征收价格”等则体现房子的交换价值。

租金、交易价格均为现实的价格，而计税价格、抵押价格、征收价格等都是理论上的价格，评估认定出来的价格。

（二）基准价格体系的构成

鉴于不同的定义内涵会发挥不同的作用，如果要使存量房区片基准价格体现引导市场的作用，本文认为对于存量房区片基准价格的制定宜采用“虚实结合”的方法，以一个价格体系的形式出现。

第一个价格是建立在市场交易价格基础上的区片价格。需要收集一段时间、一定区域内存量房的市场交易价格的基础上，剔除异常价格，结合宏观经济环境、国家相关政策等影响，测算出的存量房区片价格。这个价格是一个来源于市场、紧追市场、没有剥离房地产投资价值的价格，可能波动性会比较大，是一个比较“实”的价格。

第二个价格是反映存量房居住价格的价格，主要运用房地产租金的价格来体现。计算公式如下：

×K

P---居住价格   a---年租金收益   r---收益还原率  s---收益年增长率   n---房屋经济寿命   K---调整参数

由于居住价格运用相对合理的租金价格来测算，剥离了房地产的投资价值，因此这个价格一般来说比较稳定，波动性会比第一个价格小，因此，居住价格应该是对房地产价格起到一定引导作用的价格。

以上两个价格可以组成存量房区片基准价格体系的基础，这两个价格虽然是都是理论价格，却概念清晰、理论可行。通过居住价格和第一个价格的比较，可以分析出房地产市场价格的合理性，及时运用相应的宏观调控手段保证市场的健康发展。

四、相关建议

（一）可以建立相关试点进行前期工作

存量房区片基准价格认定工作并非一蹴而就之事，在这项工作的研究阶段，可以要求各省（区）选择2—3个城市进行试点，为价格部门开展这项工作进行必要的前期准备，重中之重是房地产价格、租金价格数据库的建立。价格认证机构可以借助这个机会，将房地产涉税财物价格认定工作方面的数据库和房地产区片基准价格数据库合二为一、不断完善，只要价格部门将前期基础工作做实，无论认定的是哪种价格、以什么形式公布价格都是比较容易的事情，可以根据价格主管部门的工作布局和要求逐步实施。

（二）逐步建立公布机制

在调研过程中，我们发现地方政府在关于房价问题上出台相关政策都比较审慎。我们应该首先明确，房地产区片基准价格的公布不是一个有关地方政府降房价的问题，而是一个在价格主管部门配合国务院进行房地产调控工作的大背景下，价格部门为了履行自身职能，长期掌握房地产价格变化情况，直到具备向社会公众公布房地产区片基准价格水平的能力而建立的一项长效机制。因此，公布数据不是重点，在这个过程中，价格部门提高自身行政能力、健全工作措施是开展这项工作的首要问题。

公布工作需要循序渐进，公布城市内所有区片的基础价格对于认证机构不存在理论困难，但考虑到工作的渐进性和舆论等问题，试点时可以推行将城市划分为不同片区，仅公布片区内个别有代表性楼盘的基准价格，或者是标杆房的基准价格等等，达到引导市场的目的即可。如果有必要，可以逐步适当扩大公布的范围。